E O FIM DO ANO CHEGOU!

Parece que foi semana passada que eu brindava com meus familiares a chegada do ano de 2010 e já nos encontramos de novo no período das festas de final de ano. 2010 passou e, particularmente para mim, foi um ano de muitas lutas, êrros e acertos, mas acima de tudo de muita dedicação profissional, realizando o sonho da casa própria para muitos clientes que, ao final, tornaram-se bons Amigos. A profissão de Corretor, ou Consultor, de Imóveis é feita de muito trabalho, muita paciência, dedicação e perseverança. A presença indispensável da Ética e da Moral em tudo e por tudo é marcante e prioridade para quem abraça essa profissão. Por tudo isso, quero agradecer desde já a todos, a DEUS em primeiro lugar, clientes, amigos e parceiros de profissão, por esse ano maravilhoso. Que 2011 seja ainda melhor, com mais vitórias e crescimento pessoal. MUITO OBRIGADO!!

PORQUE DEVO CONTRATAR UM CORRETOR DE IMOVEIS PARA EFETUAR O TRABALHO DE VENDA DO MEU IMÓVEL ?

• Divulgação imediata do seu imóvel sem perda de tempo e economia com anúncios.

• Contratando um corretor, ele saberá como divulgar o seu imóvel e você não terá que perder até algumas semanas para saber que estava veiculando o anúncio de forma ineficiente e no meio errado. Não basta veicular em um só meio, mas em vários, para obter melhor resposta, e isso custa caro. Você tentando vender é somente uma pessoa envolvida no processo, Contrate somente um corretor credenciado e tenha a possibilidade de ter mais de um profissional trabalhando para você .Isto porque os profissionais de intermediação trabalham em parceria e o seu imóvel pode ter a chance de estar nas mãos de diversos profissionais, apesar de somente um gerenciar todo o processo de venda.

• Para dar segurança a sua família e ao seu patrimônio.

Um corretor se encarrega de fazer uma prévia seleção de quem deve ou não conhecer seu patrimônio e sua intimidade, levar qualquer um para sua casa pode sair muito mais caro do que a comissão do corretor, um seqüestrador ou ladrão pode muito bem desistir de roubá-lo quando percebe que o negócio é feito por um corretor de Imóveis.

• Para evitar especulações e perda de tempo.

• Muita gente usa seu imóvel para servir de referência, o proprietário sem corretor de imóveis não sabe quando isto acontece e acaba perdendo tempo.

• Para não ficar preso nos finais de semana com diversos pseudo-pretendentes, que na realidade poderão ou não visitá-lo.

• O corretor sempre irá definir a melhor hora e o melhor dia para você. Além disso, o proprietário não saberá administrar os pontos fortes de seu patrimônio nem contornar os pontos fracos, ao passo que um profissional saberá lidar com estas dificuldades.

• Para saber lidar com a parte burocrática.

• A legislação imobiliária é extensa e complexa e os contratos de compra e venda são documentos legais, um contrato mal escrito pode fazer com que a venda não se concretize, ou atrase seus recebimentos, ou ainda custar a você muito dinheiro em reparos e correções. Um corretor de imóveis sabe quais atos precisam ser feitos e pagos por você, sabe qual documentação você deve ter em ordem para poder vender e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação, Se houver erros em sua documentação ou sua propriedade, o corretor saberá corrigi-las.

• Segurança legal : -Caso o profissional se comporte de má fé, existe uma entidade profissional que se encarrega de fiscalizar regulamentar e penalizar os corretores de imóveis, denominada CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis ). Por outro lado, negociando direto com o comprador , você poderá esquecer de registrar em documento as condições ideais de negociação e ter dificuldades para recebimento ou cancelamento eventual da operação de venda, caso venha a ser necessária.

É VERDADE QUE SÓ É DONO DO IMÓVEL QUEM REGISTRA A ESCRITURA NO REGISTRO DE IMÓVEIS?

Não basta apenas ter uma promessa de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública, é essencial que a escritura pública seja levada a registro no cartório do registro de imóveis.

Nossa colocação se justifica, pelo fato de que uma pessoa só será considerada realmente proprietária de um imóvel, quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis.

Uma vez efetuado o registro, toda e qualquer certidão que for requisitada, aparecerá sempre o seu nome como proprietário, ao passo que caso você faça somente a escritura definitiva, continuará a aparecer o nome do antigo proprietário.

O registro de imóveis, diferentemente da escritura de compra e venda, não pode ser efetuado em qualquer cartório, somente poderá ser realizado no cartório que abranja a localidade onde está situado o imóvel, cada cartório de registro de imóveis, abrange uma determinada quantidade de bairros.

O registro de imóveis, também pode ser efetuado por qualquer um, inclusive pelo novo proprietário, bastando levar a escritura pública ao cartório competente e pagar as taxas.

Nunca deixe de Efetuar o Registro de Imóveis, é simples de fazer, e é a única segurança que você possui sobre seu imóvel, afinal de contas, SÓ É DONO QUEM REGISTRA.

PODE ME DAR UMA EXPLICAÇÃO ACERCA DO SINAL E PRINCIPIO DE PAGAMENTO ?

De uma forma bem simples, o sinal é popularmente conhecido, como aquele valor dado pelo comprador "PARA GARANTIR O NEGÓCIO", entretanto, sua importância vai muito mais além.

Juridicamente falando, o sinal firma a presunção de acordo e torna obrigatório a conclusão do contrato, segundo o Art 419 do Novo Código Civil Brasileiro, ou seja, o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio.

Ocorre contudo, que nos recibos de sinal e princípio de pagamento, é comum encontrarmos a cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 do Novo Código Civil, determinando em resumo, de que se o comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se for o vendedor quem desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro.

A prática tem nos mostrado entretanto, que esta cláusula quase sempre acaba sendo discutida na justiça, pois muitas vezes a venda não é concretizada, por acusações de ambas as partes, ou seja, o vendedor não quer devolver o sinal recebido, por que alega que o comprador desistiu do negócio, e o comprador por sua vez quer receber o sinal em dobro, por que alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que omitiu algum fato, ou deixou de praticar algum ato.

Por tudo isso, lembramos à você, que antes de efetuar o pagamento do Sinal, pense bem, analise a situação do imóvel e de quem está lhe vendendo, consulte pessoas e órgãos que entendam do assunto, para depois não cair em arrependimento e perder dinheiro, não se esquecendo ainda, de pedir o competente recibo de sinal descriminado, que poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial.

QUEM PROCURA APARTAMENTO DEVE ATENTAR PARA AS CONDIÇÕES DO PRÉDIO ?

• Observe a fachada do prédio se faltam muitas pastilhas. Gastos com a recuperação, pois a fachada não pode ficar desprotegida.

• Informe-se sobre o encanamento do edifício, se é de aço galvanizado. Com o tempo, deverá ser substituído por cobre, PVC ou CPVC uma despesa alta a ser rateada pelo condomínio.

• Investigue a parte elétrica. Ela é antiga e ainda não foi redimensionada ? Ainda que você atualize o quadro do seu apartamento, o mesmo deverá ser feito na rede do prédio.

• Verifique as instalações de telefone. Os conduítes do prédio estão lotados de fios ? Necessidade de substituí-los por um tipo mais grosso. Isso envolve trocar a instalação de todo o edifício.

• Veja o estado de conservação dos elevadores. A má conservação implica em "cotas extras" constantes para reparos.

• Observe o estado de conservação das partes comuns do prédio. Riscos, sujeiras nas paredes / tetos e /ou piso quebrados ? Provável má administração, falta de verba (condominos inadimplentes) , vandalismos ...

• Se o prédio tem Play Ground , área comum a todos os moradores, com saunas, banheiros, quadra polivalente. Fique atento como está o estado de conservação e detalhes de acabamento.

• Portaria: O porteiro está lá ? A portaria realmente funciona 24 horas ?

• O porteiro é educado e cortês ?

• Garagem. Está sêca, bem pintada e conservada ? Ou tem infiltrações e a aparência é péssima ? Saiba exatamente qual será a posição de estacionamento para seu carro, e ou se os porteiros são manobristas e você é obrigado a deixar as chaves em quadro próprio na administração / portaria.

QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS QUE DEVERÃO SER APRESENTADOS PARA A COMPRA SEGURA DE UM IMÓVEL ?

A compra ou venda de um imóvel, é sem dúvida alguma, mais importante do que a compra de qualquer outro bem, seja um carro, um eletrodoméstico, etc.., pois em alguns casos, essa compra será realizada uma única vez em toda a vida e será justamente este bem imóvel, que garantirá abrigo e tranqüilidade não só a você, mas como a toda sua família.

Uma análise prévia de alguns documentos, podem evitar enormes aborrecimentos futuros, e não raro, uma perda de grandes valores.

Para sua segurança e tranqüilidade, detalhes de fundamental importância serão observados, partindo da emissão da certidão atualizada do imóvel ( Certidão de Onus Reais ), junto ao cartório do Registro de Imóveis competente. Nela poderá ser verificado quem realmente é o proprietário, e se o mesmo poderá negociá-lo. Também, se existe quaisquer ônus ou impedimento (hipoteca, penhora, arresto, intransferibilidade judicial, etc.) que possam impedir a negociação.

Se você adquire imóvel de "pessoa física", deverão ser exigidos, para fins de Registro no Ofício Imobiliário competente, os seguintes documentos:

Certidões dos vendedores:

•Certidão Negativa da Vara Cível;

•Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;

•Certidão Negativa de Tributos Federais;

•Certidão Negativa Trabalhista;

Certidões do Imóvel:

•Certidão de Onus Reais;

•Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;

•Certidão de Quitação Fiscal e Enfiteutica, emitida pela Prefeitura;

•Certidão Negativa da FUNESBOM (Bombeiros);

•Declaração de Quitação Condominial;

•Imóvel Foreiro: Vendedor terá que apresentar o Alvará emitido pelo detentor do Foro (após pagar a taxa de Laudemio que varia entre 2.5% a 5% ).

Se você adquire imóvel de "Pessoa Jurídica" (empresa), deverão ser observadas, para fins de registro no Ofício Imobiliário competente, as mesmas orientações anteriormente citadas para a aquisição junto a pessoas físicas, além de outras particularidades, notadamente a obrigatoriedade da apresentação da CND (Certidão Negativa de Débitos) do INSS, salvo nos casos em que a empresa tenha como uma das atividades em seu contrato social a comercialização de imóveis.

O QUE É ITBI?

Por ocasião da compra de um imóvel, é cobrado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, pelo município onde está situado o imóvel, nos termos de sua lei própria.

O ITBI também poderá ser cobrado por ocasião da "Cessão de Direitos" à aquisição de imóvel, como é o caso de alguém adquirir os direitos que outrem teria em razão de uma promessa de compra e venda.

No caso de doação ou recebimento de imóvel por herança também é cobrado o ITBI, porém não é o ITBI ora tratado; já nesses casos a cobrança será feita pelo Estado-Membro da Fedração. Há de se verificar, portanto, o que dispõe a lei da Unidade da Federação da situação do imóvel.

Convém distinguir, assim o ITBI por ato oneroso intervivos do ITBI "causa mortis"  e por doação. O primeiro, que nos interessa, é cobrado exclusivamente pelo Município, já o segundo é cobrado exclusivamente pelo Estado-Membro.

O Distrito Federal pode cobrar ambos.

DICAS IMPORTANTES NA HORA DE VENDER O SEU IMÓVEL

1. Na avaliação deixe o corretor ajudá-lo sugerindo um preço justo, evite pedir um preço muito alto, planejando abaixar depois, levará mais tempo para o imóvel ser vendido, o que acarretara mais custos e os prováveis compradores vão perdendo o interesse.

2. Para a apresentação do imóvel, procurar conservá-lo sempre limpo e bem cuidado, principalmente em relação a pintura.

3. Para a demonstração o corretor terá a responsabilidade de fazer uma pré seleção dos compradores, sabendo o que ele procura, se depende de financiamento bancário e outros para adquirir o bem , proporcionando principalmente segurança nestas visitas.

4. Negociações exigem habilidades , treinamento e experiência, portanto assessoria de um corretor é imprescindível, pois o envolvimento direto proprietário/ comprador provoca emoções que prejudicam a habilidade de negociar e freqüentemente acabam em más negociações.

5. Documentação correta, assegure-se de quais atos precisam ser feitos e pagos. Saiba qual documentação deverá ser apresentada para concretizar a venda e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação.

6. Vale a pena ressaltar , que o proprietário quando contrata um corretor ou uma imobiliária não terá despesa alguma com divulgação da venda de seu imóvel, ficando todas por conta do corretor ou imobiliária contratada, ou seja em jornais, internet, revista, placas e oportunidade de parcerias entre corretores e imobiliárias, sendo devida apenas a comissão de venda estipulada , somente quando vendido o imóvel.

Durante e Depois da Compra

1. É aconselhável que o negócio seja feito por um corretor de imóveis ou de uma imobiliária. Nada melhor do que estar bem assessorado na hora de realizar um negócio.

2. O sinal deve ser simbólico, apenas para assegurar a compra.

3. A documentação correta é a principal arma para garantir a segurança do comprador. Existe uma série de documentos que o comprador deve exigir.

4. De posse de toda documentação, o pagamento pode ser integralizado.

5. Se o imóvel nunca tiver sido habitado, o comprador deve solicitar a planta hidráulica e elétrica, que normalmente encontra-se em poder do síndico.

6. Para ser proprietário de fato do imóvel, falta a última e mais importante etapa: encaminhar a elaboração da escritura ao escrevente do Cartório de Notas e registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após o registro obtém-se o direito real sobre o imóvel, segundo a Lei 4.591, de 1964. Com o imóvel registrado, pode-se efetuar a transferência do IPTU para o nome do novo proprietário.

7. Depois da Compra - A dica é única: Por pelo menos por dez anos, para precaver-se de eventuais e inoportunas surpresas, guarde as certidões negativas.

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